Земельные споры

Земля всегда имела особую ценность и, соответственно, выступала и выступает одним из главных объектов притязаний других лиц. Земельные споры, на практике, относятся к сложной категории юридических конфликтов, чаще всего требующих разрешения только в судебном порядке.

Виды земельных споров

Существует огромное количество видов земельных споров. Многие из них могут тесно переплетаться с другими видами споров и правоотношений. По своей сути, земельные споры возникают между владельцем участка земли, госорганами или/и третьей стороной. Конфликт возникает по вопросам правообладания, распоряжения и пользования объектом недвижимости – земельным участком.

Выделают несколько разновидностей земельных споров:

• Споры, касающиеся моментов предоставления земельных отведений. Сюда включаются вопросы нарушений прав землеотведения, участков границ землепользования.
• Споры, возникающие при реализации прав пользования землей. Обращаться за защитой таких прав могут собственники, арендаторы или иные заинтересованные лица, пользующиеся землей. При разрешении таких споров учитывается обстоятельство, по которому любые действия в отношении хозяйственной деятельности, будут расцениваться как вмешательство. Сюда же относится создание ситуаций, мешающих нормально использовать и распоряжаться своими земельными участками.
• Споры, поводом для возникновения которых стало изъятие земельных участков. Здесь речь идет о принятии незаконных решений об изъятии земель, наличии законных/незаконных основания для выдвижения требования о досрочном прекращении аренды.
• Споры, касающиеся нарушения прав собственности. Землепользователи или собственники земель имеют право обратиться в судебный орган для разрешения вопроса, касающегося прекращения со стороны правонарушителей любых незаконных действий и возмещения убытков.
• Споры, результатом которых стало проведение различного рода земельных работ. Например, при возведении крупных строительных объектов.
• Споры, касающиеся возмещения убытков. Здесь могут рассматриваться моменты, касающиеся как взыскания убытков, наступивших как в результате правомерных действий, так и в результате неправомерных.

Если обратиться к судебной практике, то она объединяет земельные споры по следующим категориям:

• О признании прав владельца на землю. Процедура признания проходит в судебном порядке, устанавливающем фактических владельцев земли, а также в формальном порядке, при наличии оснований, указывающих на правомерное использование объекта земли и возможность определить точные границы объекта.
• Об исполнении определенных действий в пользу заинтересованных лиц. Речь в таком случае чаще всего идет о залоге или наличия факта неуплаты кредитного обязательства, взыскание обращается не земельный участок.
• О смене характера земельных правоотношений или полном их прекращении. В данном случае имеется в виду установление определенных фактов, на основании которых в последующем будет решаться вопрос о признании права.

Иными словами, земельный спор возникает в отношении субъективных прав на конкретный земельный участок. Основаниями возникновения споров могут быть как действия, так и бездействия. Как правило, споры возникают в процессе использования земельных участков.

Споры по границам земельных участков

Определение земельного участка содержится в статье 6 Земельного кодекса РФ. Одним из главных индивидуализирующих признаков земельного участка являются его границы, определяемые путем межевания. Межевание позволяет согласовать точное местоположение границ между двумя соседними участками.

В процессе проведения процедур межевания может быть выявлено пересечение границ участка со смежными, сведения о которых уже имеются в реестре кадастра недвижимости. Все это может привести к разногласиям между владельцами таких граничащих участков.

По правилам, согласование местоположения границ земель должно проходить в следующем порядке:

• составляется акт согласования расположения границ участка (в акте расписываются все заинтересованные лица);
• если какое-либо из лиц не выразило свое согласие или не предоставило мотивированное объяснение такого отказа, то граница будет считаться согласованной с таким лицом, о чем в акте делается соответствующая запись;
• к межевому плану прикладываются бумаги, прямо подтверждающие извещение владельца граничащего участка о начале процедуры согласования.

Если будет отсутствовать согласование границ или выявится ненадлежащее проведение порядка согласования, то орган, осуществляющий кадастровый учет, имеет право отказать в проведении кадастрового учета земельного участка.

Чтобы никаких споров относительно границ земельных участков не возникало, следует придерживаться следующего алгоритма действий:

• Проводится повторное согласование расположения границ участков. Не исключено, что в кадастровом учете содержится ошибка, поэтому следует обратиться непосредственно в кадастровый орган или к собственнику соседнего участка с просьбой о проведении повторного согласования. Если провести согласование в добровольном порядке не получится, потребуется обратиться в судебный орган.
• Подготавливается исковое заявление с требованием об установлении расположения границ участка и необходимый пакет документов. В качестве ответчика по иску будет являться собственник смежного участка, в качестве третьих лиц потребуется пригласить орган кадастрового учета или его представителя, например, кадастрового инженера. К иску прикладываются копии правоустанавливающих документов на участок, исковые заявления по числу лиц, участвующих в деле, межевой план, сведения о смежном участке, подтверждение оплаты пошлины, а также иные документы, напрямую относящиеся к делу. Подается иск в суд по месту нахождения спорного участка земли.
• Принимается непосредственное участие в самом судебном процессе. В ходе судебного разбирательства может потребоваться проведение экспертизы.
• Заявитель получает решение суда и обращается в кадастровый орган. Решение суда должно вступить в законную силу. В кадастровом органе пишется заявление об установлении кадастрового учета в связи с уточнением границ участка.

Споры, связанные с границами земельных участков, могут потребовать квалифицированной юридической помощи. Если спор передается на рассмотрение в суд, то от имени истца может выступать доверитель на основании нотариально оформленной доверенности. По итогам рассмотрения дела, истец может потребовать взыскать с ответчика полностью или частично расходы на оплату услуг представителя.

Порядок разрешения земельных споров

Земельные споры, как и другие разновидности споров, должны разрешаться строго в соответствии с действующим процессуальным законодательством, включая соблюдение подсудности и подведомственности.

На практике допускает два вида разрешения споров:

1. в досудебном порядке;
2. путем передачи спора в судебную инстанцию (судебный порядок).

Статья 64 ЗК РФ указывает, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Если рассматривать земельные конфликты в широком смысле, то можно выявить дела, которые могут разрешать в досудебном порядке. Например, предварительная попытка выкупа земель при изъятии их для нужд государства. На стадии согласования все условия могут быть одобрены сторонами. Без привлечения судебной системы проводится выкуп и оформляется соответствующее соглашение.

Судебный порядок разрешения споров проводится:

• в общеюрисдикционном судебном органе, если конфликт не касается коммерческой и предпринимательской сферы и требуется защита прав граждан;
• в арбитражном суде, если в конфликте принимают участие субъекты предпринимательской и хозяйственной сферы;
• третейским судом по подведомственности, если ранее спор рассматривался в арбитражном суде.

Третейский суд может быть как постоянным, так и созданным для конкретного земельного спора. Для того чтобы дело было передано в третейский суд, оформляется соглашение. Решение третейского суда обязательно для исполнения сторонами. О том, что они обязуются его исполнить и принимают на себя всю ответственность добровольно, указывается в третейском соглашении о будущем разбирательстве.

Земельные споры относятся к сложной категории дел. Связанно это с тем, что участники земельного конфликта не имеют достаточной правовой осведомленности и, соответственно, не могут самостоятельно защитить свои интересы и реализовать собственные права. В некоторых случаях требуется привлечение квалифицированных специалистов, как в области юриспруденции, так и в сфере земельных правоотношений.