Практика взыскания неустойки по ДДУ в Москве и области

Закон 214-ФЗ даёт дольщику право на взыскание адекватной нарушению неустойки за проточку передачи квартиры в новостройке. Как правило, застройщик отказывается выплачивать такую неустойку добровольно.

Федеральные суды в городе Москве и Московской области как правило, удовлетворяют большинство исков потребителей о взыскании неустойки за просрочку передачи застройщиком объекта долевого строительства. Оно и понятно – обстоятельства для доказывания самые простые: вот договор со сроком передачи объекта, вот календарь с текущей датой; вычтем даты, получим период просрочки. Как нам всем известно, вина застройщика не обязательна, её доказывать не надо. Но не всё так просто. У судов есть право снизить неустойку по статье 333 Гражданского кодекса РФ, что они и делают, почти всегда. Основания и правомерность таких решений оставим за скобками, а попытаемся выяснить: во сколько раз снижаются неустойки и отчего это зависит.

Опыт судебной работы автора настоящей статьи и многих его коллег, занимающихся в московском регионе аналогичными делами, показывает, что кратность снижения не является величиной постоянной и зависит от суммы, заявленной в иске. Учитывая, что оказание юридических услуг предполагает конфиденциальность, ссылаться на дела клиентов недопустимо. Кроме того, автора можно бы было упрекнуть в необъективности: ведь выборка изначально ограничена неслучайным параметром: представителем по делу. Поэтому, а также для верифицируемости и наглядности было решено рассмотреть дела, решения по которым есть на сайтах судов первой инстанции города Москвы и Московской области с неизъятыми цифрами.

Так, Коптевский районный суд г. Москвы 22 сентября 2015 года решил «взыскать с ООО «ПОЛИР М» в пользу Степаненко неустойку в размере 30 000 рублей 00 копеек» вместо запрошенных в иске 136 021 руб. 46 коп. При этом из исследованных судом обстоятельств только: «Представитель ответчика <…> пояснил, что обстоятельства, приведшие к невозможности исполнения ответчиком обязательств перед истцом по передаче квартиры в установленный договором срок носят характер непредвиденных обстоятельств, в случае удовлетворения иска, просил применить положения ст. 333ГК РФ о снижении размера неустойки.». А мотивировка обоснования снижения неустойки ещё короче: «При этом, суд с учетом положений ст. 333 ГК РФ и ходатайства представителя ответчика о снижении размера неустойки, также с учетом конкретных обстоятельств, установленных по настоящему делу, соразмерности последствий нарушения обязательства, полагает необходимым снизить размер взыскиваемой неустойки до 30 000 рублей.». Вот и всё, нескольких общих фраз достаточно для снижения неустойки в более чем в 4 раза.

С подобными формулировками вынесены и другие решения, где взыскивают почти в 4 раза меньше: 60 000 руб. вместо 237 360 руб. (Лефортовский районный суд города Москвы 23 ноября 2015 года), 120 000 руб. вместо 473 448 руб. (Щелковский городской суд Московской области 14 апреля 2016 г.), 150 000 руб. вместо 581 296 руб. (Подольский городской суд Московской области 16 мая 2016 г.) и так далее.

Заметим, что все вышеприведённые судебные решения, кроме порядка снижения неустойки (примерно в 4 раза), объединяет и то, что заявленная сумма неустойки не выше 600 000 руб. Но всё меняется, когда она возрастает. Так, 19 апреля 2016 г. Чеховский городской суд Московской области вместо заявленных в иске 666 909 руб. взыскал в пользу участника долевого строительства долевого строительства всего 100 000 руб., тем самым снизив неустойку более, чем в 6 раз. Или вот 25 мая 2016 г. Подольский городской суд Московской области вынес судебное решение о взыскании с застройщика неустойки в размере 150 000 руб. При этом, как следует из самого решения, истец обратился в суд с иском о взыскании неустойки в размере 949 152 руб. 06 коп., то есть неустойка была снижена более чем в 6 раз.

Тезис о том, что степень снижения неустойки возрастает с ростом заявляемой суммы становится особенно очевидным, когда заявляемая неустойка переваливает за миллион рублей. Так, 12 мая 2016 года Электростальский городской суд Московской области вынес решение о взыскании с ООО «Раменская ипотечная компания» неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 200 000 руб. Как следует из самого текста решения, истец просил «неустойку за неисполнение обязательства по договору участия в долевом строительстве дома от 08.08.2011 №ГСН-402/8 в размере 1 470 063,60 руб.». Таким образом, суд снизил заявленную неустойку более чем в семь раз. Или же 12 мая 2016 г. Пушкинский городской суд Московской области постановил взыскать с ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору в размере 200 000 руб. И это при заявленной в иске неустойке в 2 322 619 руб., то есть снижение более, чем в 11,6 раза!

На примере приведённых решений мы убедились, что при суммах менее 600 000 руб. кратность снижения обычно около 4. С ростом заявляемых неустоек свыше 600 000 руб. кратность уже 6, а при миллионных расчётных неустойках может быть и более 10. Это подтверждает и сравнительный анализ более чем шести сотен дел за последние два года с участием автора и его коллег (трёх практикующих юристов и двух адвокатов). Конечно, все эти цифры могут меняться со временем, но вывод однозначный сделать всё же можно: 

кратность снижения не просто не является величиной постоянной, но прямо зависит от суммы, заявленной в иске – чем больше сумма, тем больше степень снижения неустойки.

Сопутствующие неустойке исковые требования: компенсация убытков, морального вреда, штраф, возмещение судебных издержек – сознательно подробно не анализируются автором, это может стать предметом отдельного исследования. Имеет смысл лишь вскользь отметить, что во взыскании убытков за найм жилья в период просрочки суды московского региона участникам долевого строительства почти всегда отказывают, а если и взыскивают, то апелляция подобные решения отменяет. В штрафе тоже отказывают порой, но реже. Если у судьи сложилась практика по взысканию определённых цифр, то он, как правило, что с заявленным штрафом, что без него взыскивает примерно одинаково: либо штраф присудит и неустойку сильнее уменьшит, либо неустойку больше присудит, а в штрафе откажет. Поэтому сходит на нет практическая необходимость в направлении досудебной претензии для получения штрафа. Что же касается возмещения судебных расходов, то здесь тоже наблюдается снижение до сумм от 10 000 до 20 000 руб.

Приведённые в статье закономерности в практике федеральных судов первой инстанции в городе Москве и Московской области по взысканию неустойки за просрочку передачи застройщиком объекта долевого строительства гражданину и сопутствующих исковых требований негативно сказываются на добросовестных потребителях и поощряют недобросовестных застройщиков. Такая ситуация создаёт как трудности на рынке первичного жилья, так социальное напряжение среди уязвимых категорий граждан.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *