Выкуп земельного участка находящегося в аренде у государства

Любая собственность дает человеку возможность в полной мере распоряжаться своим имуществом, а собственность в визе земельного участка — самый выгодный вид вложения в будущее.

Земля неуклонно растет в цене, ее можно продать, использовать в качестве обеспечения при оформлении кредита, можно сдавать в аренду.

Также собственник вправе подарить или завещать участок по своему усмотрению.

Однако, чтобы таким образом реализовать полномочия собственника, необходимо оформить имеющуюся землю в собственность, в соответствии с действующим российским законодательством.

Законодательное регулирование земельных отношений

До недавнего времени гражданам (физическим лицам, а не организациям) была доступна только приватизация зданий (недвижимости), находящихся на земельном участке, сама же земля была муниципальной, и ее разрешалось только оформить в долгосрочную аренду или в бессрочное пользование. Реформа законодательства позволяет сейчас прибегнуть к выкупу арендованной земли у муниципалитета.

Необходимо сказать, что нормы, связанные с собственностью на недвижимое имущество (к которому и относят земельные участки), порядком ее оформления и их особенностями, содержатся в следующих нормативно-правовых документах:

  • Гражданский кодекс;
  • Земельный кодекс;
  • Градостроительный кодекс;
  • другие федеральные законы (в частности, КоАП РФ устанавливает ответственность за нарушения при оформлении земельных участков).

Согласно законодательству, гражданин может приобрести право собственности на участок муниципальной земли путем приватизации, выкупа из аренды, или покупки на аукционе. Каждый из таких способов имеет свои особенности.

Выкуп арендуемого участка: кто имеет на это право

Аренда муниципального участка земли представляет собой соглашение, по которому собственник (в данном случае – город, район или сельское поселение в лице соответствующей администрации) передает его гражданину на установленный договором срок за оговоренную арендную плату для ведения (осуществления) четко оговоренной деятельности.

И Гражданский, и Земельный кодексы устанавливают, что земля имеет целевое назначение, поэтому, арендовать, к примеру, сельхозугодья под строительство невозможно. Также нельзя использовать приобретенную в собственность землю вразрез с ее назначением.

Согласно Земельному кодексу, преимущественно участки земли должны продаваться через аукционы (торги), но в случае оформления их в аренду, арендатор вправе приобрести (выкупить их) без торгов.

Статья 39.3 ЗК РФ устанавливает случаи продажи земель из государственной/муниципальной собственности, делая ряд исключений для арендаторов в виде преимущества при покупке:

  • Участков, переданных муниципалитетом в аренду для комплексного освоения территории (необходимое условие — договор о комплексном освоении по ГК РФ);
  • Участков, на которых расположенное здание/строение, находящееся в собственности арендатора;
  • Участков сельхозназначения, арендуемых не менее чем 3 года, при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей и подачи им заявления о покупке до истечения срока договора.

При наличии перечисленных выше оснований, физлицо может оформить собственность на участок, подав соответствующее заявление в муниципалитет и уплатив выкупную цену за землю.

Важно: выкупить участок без наличия на нем строения, если назначением арендуемой земли являлось строительство, нельзя. Такие изменения в законодательство вступили в действие с марта 2015 года и обусловлены необходимостью соблюдения целевого назначения использования соответствующих земель.

Как провести процедуру покупки

Муниципальными землями распоряжаются органы местного самоуправления, издавая на своем уровне соответствующие нормативные акты (постановления, распоряжения и проч.), регламентирующие вопросы землепользования, в том числе порядок передачи в аренду, продажи участков. Такой нормативный акт должен соответствовать требованиям федерального законодательства.

Порядок купли-продажи земель из государственной или муниципальной собственности регламентируется ст. 32 ЗК РФ.

Решив купить арендуемую землю, гражданин должен обратиться с соответствующим заявлением в муниципальный орган. В общем случае процедура выкупа состоит из нескольких этапов:

  • подача заявления (с приложением копии договора аренды и документов, удостоверяющих личность, кадастрового паспорта участка);
  • составление договора купли-продажи;
  • уплата госпошлины за перевод земли в собственность;
  • внесение выкупной цены за участок;
  • получение постановления от ОМСУ о переводе земли в собственность гражданина;
  • регистрация недвижимости в УФРС (получение свидетельства о праве на собственность).

Сам процесс оформления регламентирован достаточно четко и мало отличается в зависимости от региона, однако гражданам необходимо внимательно отнестись к оформлению документов на сам земельный участок, поскольку их отсутствие или недостатки повлекут отказ в покупке со стороны муниципальных властей.

Документы для сделки

До обращения с заявлением в местную управу (муниципалитет) необходимо собрать несколько документов:

  1. Выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
  2. Выписка о правах на здание/сооружение (в случае, если участок находится под недвижимостью);
  3. Кадастровый паспорт на земельный участок.

Если первые два документа можно получить в отделении Росреестра за небольшую оплату (госпошлина), но в случае, если ОМСУ не проводили формирования объектов (межевания) и участок не имеет кадастрового номера и паспорта, заявитель обращается с заявлением об изготовлении и выдаче такого паспорта. При этом заявитель оплачивает кадастровые и геодезические работы. Только после выполнения указанных работ можно получить кадастровый паспорт.

Сроки оформления купли-продажи

Срок оформления покупки как правило занимает немало времени и состоит из нескольких этапов:

  • муниципальные власти принимают решение в течение месяца после получения обращения заявителя;
  • участок не оформлен как объект кадастрового учета — срок увеличивается не менее чем на месяц для его оформления;
  • месячный срок установлен для изготовления и передачи договора купли-продажи покупателю;
  • если же изначально геодезические и кадастровые документы были неточно оформлены, срок исправления ошибок также занимает несколько месяцев.

Важно: право собственности у покупателя возникает после получения свидетельства о переходе права собственности на земельный участок.

Цена выкупа арендуемого участка

Изменения земельного законодательства, принятые в 2015 году, кардинально изменили и порядок расчета выкупной цены на землю: теперь она рассчитывается от кадастровой стоимости (ранее это делалось от рыночной, сложившейся в конкретном регионе).

Ставка, по которой производится выкуп, колеблется от 2,5 до 80% в зависимости от региона РФ, а также от целевого назначения участка. Стоимость выкупа сельхозугодий практически повсеместно равна кадастровой, для физлиц-владельцев зданий на участке цена сложилась на уровне около 50-60%.

Следует отметить, что в зависимости от региона Российской Федерации существуют свои региональные льготы, предоставляемые ряду лиц. Кроме того, если арендатор пользуется землей свыше 10-15 лет в соответствии с назначением и условиями договора, выкупная сумма уменьшается довольно существенно, а в ряде регионов (Сахалин, Приморье, Хабаровский край, Псковская, Саратовская области), сельскохозяйственные земли передаются и вовсе на бесплатной основе.

Если лицо, выкупающее землю из муниципальной собственности, считает кадастровую стоимость, по которой установлена цена участка, завышенной, оно вправе оспорить ее в суде. Такую позицию высказал Пленум Верховного Суда РФ (Постановление № 28 от 30.06.2015).

Отказ в продаже муниципальной земли

Существуют случаи, когда выкупить арендованный участок даже добросовестному лицу-арендатору невозможно.

Статья 27 Земельного кодекса устанавливает исключения для реализации участков государственных и муниципальных земель:

  1. Участок изъят из оборота (парки, заповедники, места захоронений и прочее);
  2. Назначение земли не позволяет ее передавать (отчуждать) из государственной или муниципальной собственности (в соответствии с регламентами);
  3. Земля зарезервирована под какие-то нужды государства или муниципалитета (например, под развитие населенного пункта).

При отказе со стороны муниципальных властей по перечисленным основаниям заявителю должен быть выдан мотивированный отказ с указанием причины. При ее отсутствии, решение можно обжаловать в суде. Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции (районный) по месту нахождения ответчика.

Также возможен отказ в оформлении купли-продажи участка при непредставлении заявителем какого-либо из документов, предусмотренных законодательством, либо неправильном их оформлении. Как правило, такие недостатки являются устранимыми, и после доработки заявление будет рассмотрено положительно.

Российское законодательство дает арендаторам муниципальных земель возможность выкупить их без торгов, а в ряде регионов для этого установлены льготные условия. Для того, чтобы процедура выкупа не затянулась, гражданам следует очень педантично подойти к сбору и подготовке необходимых документов для заключения договора купли-продажи с муниципалитетом.