Раздел недвижимости при разводе

При оформлении развода как гражданского акта наиболее острым вопросом всегда является вопрос имущественный, а именно раздел имущества, которое пребывало в личной или общей собственности бывших супругов. Регулирование вопроса раздела имущества, в том числе и недвижимого, между бывшими супругами зависит от того, пребывали ли они в зарегистрированном браке. Для супругов, брак которых был зарегистрирован в установленном законом порядке, основной является статья 38 Семейного кодекса РФ.

Лицам, которые пребывали в фактических семейных отношениях, не зарегистрированных в государственных органах, следует руководствоваться статьей 252 Гражданского кодекса РФ.

Способы раздела недвижимости при разводе

Как и для любого конфликта в сфере имущественных и неимущественных прав существует два основных способа его разрешения – «мирный» (добровольный, договорной) или судебный. При добровольном урегулировании вопроса раздела недвижимого имущества существует три основных способа это сделать:

Устное соглашение является часто применяемым, однако крайне ненадёжным способом урегулирования конфликта с разделом имущества. Даже если один из супругов согласился переоформить имущество на второго и такая перерегистрация была совершена, это не предоставляет гарантии отказа от обжалования такого правового акта в суде в дальнейшем. На практике достаточно распространённым является случай подачи в дальнейшем одним из супругов иска о признании соглашения (даже устного) недействительным. Поэтому предпочтительным является письменный договор.

Брачный договор может включать в себя, в том числе, и положения о разделе имущества в случае развода. Заключение брачного договора супругами обезопасит обе стороны от дальнейших судебных разбирательств после расторжения брака.

Вопреки расхожему мнению, брачный договор может заключаться сторонами, как до заключения брака, так и на протяжении совместной жизни.

Соглашение о разделе имущества может быть заключено сторонами после расторжения брака. Обязательным элементом такого соглашения является детальное описание всего имущества, которое получает одна и другая сторона. Кроме того, действительными будут считаться только договора, заверенные нотариусом. Заверение договора касательно недвижимого имущества нотариусом в Российской Федерации является обязательной.
Недвижимое имущество также может быть разделено между супругами в судебном порядке. Иск о разделе недвижимости может быть подан одним из супругов в рамках процесса о расторжении брака или отдельно.

Если иск подаётся отдельно, то его подсудность определяется по месту нахождения недвижимого имущества. Суд вправе в своём решении не только определить лицо, которое получает имущество, но и разделить недвижимость между супругами в определённых пропорциях. Также достаточно распространённой является ситуация выплаты компенсации одним из супругов и передача ему всего недвижимого имущества.

Раздел недвижимости в зависимости от формы собственности

Процедура и результат раздела недвижимости разнится в зависимости от правового режима такого имущества. При определении режима раздела недвижимости ключевым является момент приватизации имущества. Наиболее простым является раздел имущества, приватизированного супругами во время пребывания в браке с установлением для каждого из них части квартиры или дома. В таком случае, при разводе определяется часть каждого из супругов и в результате каждый из них получает эту часть. Если при приватизации также были указаны права на часть дома или квартиры детей супружеской пары, то эти части между супругами не разделяются и остаются в собственности детей.

Иной является ситуация, при которой квартира была приватизирована в браке, однако часть одного из супругов не была определена в документации. В таком случае, такого права по умолчанию на часть недвижимости этот супруг не будет иметь. Для получения при разводе своей части, мужу или жене необходимо будет подать иск в суд с прошением об определении права на часть недвижимости. Основным аргументом в таком случае может быть доказывание того, что квартира претерпела существенные изменения, благодаря материальному вкладу этого супруга (за заработанные им деньги был проведён дорогостоящий ремонт жилища).

При мирном урегулировании вопроса супруги могут договориться о продаже приватизированной недвижимости и разделе между собой денежных средств. Такое соглашение также может быть принято судом (в таком случае, его неисполнение может повлечь за собой более серьёзную ответственность).

Недвижимость, полученная в составе наследственной массы одним из супругов, не подлежит разделению. Она может быть разделена исключительно в том случае, если наследователями были одновременно два супруга (например, завещание составлено на обоих супругов).

Отдельной категорией является имущество, приобретенное супругами в ипотеку (достаточно распространённое явление сегодня). Согласно общему правилу, квартира пребывает в общей собственности супругов (фактически, по 50% жилья каждому из них). Выплаты в исполнение договора ипотеки также распределяются поровну. Однако сложности могут возникать в случае, если квартиру хочет оставить себе один из супругов с выплатой денежных средств второму. В таком случае оптимальным вариантом будет установление некоего размера денежной компенсации второму супругу (который остаётся без квартиры), пропорционального внесённому в супружестве количеству денежных средств в качестве выплат по ипотеке.

Закон не возбраняет бывшим супругам установить другие правила для раздела ипотечного имущества.

Недвижимое имущество, не подлежащее разделу

Не подлежит разделу недвижимость, которая была приватизирована одним из супругов еще до вступления в брак (например, второй супруг попросту въехал в квартиру или дом). Такое имущество остаётся в частной собственности одного супруга. Даже при подаче иска о разделе такой квартиры его удовлетворение крайне маловероятно. Единственное, что сможет «предложить» судебное решение истцу – определение срока проживания в квартире в случае отсутствия у него другого подходящего жилища.

В целом, к недвижимому имуществу, которое не может быть разделено между супругами, относят:

  • недвижимость, приобретённая одним из супругов в качестве наследства (в составе наследственной массы) или в результате договора дарения;
  • квартира или дом, которые были приобретены одним из супругов и зарегистрированы на своё имя до момента вступления в брак;
  • недвижимое имущество, приобретённое за средства, заработанные одним из супругов до момента вступления в брак.

Некоторые источники утверждают, что не подлежит разделу недвижимое имущество, которое было получено одним из супругов в качестве подарка. Однако говорить так не совсем правильно юридически в связи с тем, что дарение обязательно должно быть оформлено в установленном законом порядке – путём заключения договора дарения и его заверения у нотариуса. Поэтому более правильным будет определение как неделимого имущества, полученного в результате заключения договора дарения.

Наиболее сложным в плане доказывания является случаи приобретения имущества за средства, заработанные до регистрации брака (вступления в него). Дело в том, что суду необходимо, в таком случае, предоставить доказательства не только заработка в добрачный период, но и приобретения квартиры или дома именно за эти средства.

Сроки раздела недвижимости при разводе

Максимальный срок для раздела недвижимого имущества, в соответствии с законодательством, составляет 3 года. Интересным является тот факт, что старт для отсчёта этого срока законодательством не установлен. Судебная практика традиционно склоняется к двум основным моментам – моменту расторжения брака и моменту начала бракоразводного процесса. Более логичным кажется момент расторжения брака. Ведь бракоразводный процесс может длиться достаточно долго.

Документы, необходимые для раздела жилплощади после развода

Перечень документов, необходимых для раздела имущества после расторжения брака зависит от способа, который избрали для себя бывшие супруги с целью урегулирования своих правоотношений. Если супруги решили заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества, то таких нотариально заверенных документов будет достаточно для обращения в государственный орган с целью перерегистрации.

Если супругами был избран судебный порядок разрешения споров, то основным документом, который будет необходим для перерегистрации, является решение суда и исполнительный лист. Традиционно решения суда достаточно. На практике часто может возникать вопрос недостаточности определений в резолютивной части решения суда. Так, суд может определить, что один из супругов имеет право на половину квартиры, однако не определить конкретные комнаты, на которые тот имеет право. На этой почве между супругами опять может возникнуть конфликт. Во избежание такой ситуации истцу по иску о разделе имущества необходимо чётко определять исковые требования, а ответчику – оговаривать процентное соотношение и выделение жилплощади в натуре еще на судебном этапе.

Независимо от способа урегулирования конфликта, стороны должны также подготовить документы, удостоверяющие личность, а также право собственности на недвижимость. Необходимо отметить, что добровольное урегулирование спора значительно упрощает процесс раздела имущества.