Перепланировка недвижимости

Перепланировка недвижимости является достаточно распространенным действием, однако не таким простым, как может показаться на первый взгляд. Дело в необходимости соблюдения четких правил, установленных законодательством в этой сфере. Перепланировку можно определить как любое внесение изменений в планировку квартиры, следствием которой является образование помещений, ранее не указанных в плане БТИ. Проводить такой процесс необходимо по строго установленным правилам.

Документальное оформление перепланировки

Документальное оформление перепланировки начинается еще до самих физических действий по изменению помещения. Обязательным элементом процесса является получение соответствующего разрешения. Основными этапами проведения оформления перепланировки недвижимого имущества являются следующие:

  • создание проекта;
  • подготовка документации;
  • согласование в компетентных органах;
  • непосредственно проведение перепланировки;
  • утверждение проведенных работ.

Создание проекта перепланировки предусматривает обращение в проектную организацию или самостоятельное изготовление проектной документации. Закон не обязывает обращаться к архитекторам для построения плана. Сделать это может и собственник недвижимости самостоятельно. Однако в результате должен получиться проект перепланировки, с которым и необходимо будет обращаться в компетентные органы для согласования.

Перепланировка квартиры не может препятствовать другим жильцам многоквартирного дома каким-либо образом осуществлять свои права. С практической точки зрения более охотно согласовываются проекты перепланировки, составленные специальными учреждениями с лицензией на проведение подобных проектных работ.

Документы для согласования перепланировки

После получения проектной документации инициатор перепланировки должен собрать еще ряд документов для проведения согласования. К таким документам относят:

  • документы, удостоверяющие личность собственников недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т.д.);
  • технический паспорт на недвижимость;
  • поэтажный план помещения;
  • непосредственно проектная документация;
  • согласование автора проекта дома (требуется в том случае, если перепланировка затрагивает несущие конструкции строения);
  • заявление на согласование, подписанное собственником недвижимости;
  • протокол собрания собственников жилья (в том случае, если проект перепланировки затрагивает помещения, пребывающие в общей собственности жильцов).

Протокол собрания собственников жилья должен быть подписан не менее чем 73 % участников. Необходимо отметить, что на практике проекты, которые затрагивают несущие конструкции строения, крайне неохотно согласовываются компетентными органами как небезопасные для строения.
Весь этот пакет документов необходимо передать на согласование исключительно в форме оригиналов или нотариально заверенной копии.

Практические нюансы оформления перепланировки

Для проведения перепланировки недвижимости необходимо наличие согласия трех государственных органов (учреждений):

  • УГПС (Управление городской противопожарной службы);
  • Роспотребнадзор;
  • Жилищная инспекция.

Для выдачи разрешения или отказа на перепланировку квартиры государственным органам установлен максимальный срок в 45 дней (срок начинается в момент подачи документов на согласование). Если заявитель получил разрешение, он может начинать ремонтно-строительные работы.
После того, как работы по перепланировке завершены по факту, заявитель должен пригласить к себе специалиста БТИ для совершения контрольных замеров помещения. После составления акта соответствия проделанных работ проектной документации, такой акт должен быть передан в Жилищную инспекцию для утверждения. Жилищная инспекция рассматривает вопрос правомерности перепланировки и постановляет об этом свое решение на протяжении 45 дней после подачи акта на утверждение.

После получения согласования правомерности от Жилищной инспекции с актом от специалиста БТИ и визой инспекции следует обратиться опять в БТИ. На основании этой документации БТИ вносит изменения в технический план строения. После внесения изменений в технический план процесс узаконивания перепланировки можно считать завершенным.

Объединение двух квартир

Распространенным видом перепланировки является объединение двух квартир в одну (будь то формирование двухъярусной квартиры с составляющими на разных этажах или одноярусной с частями на одном этаже). Для того чтобы провести такие работы необходимо получить согласование государственных органов и пройти все те же этапы, что и при простой перепланировке квартиры с определенными нюансами.

Для того чтобы объединить две квартиры в одну необходимо получить согласование следующих органов государственной и муниципальной власти:

  • муниципальное управление архитектуры;
  • БТИ;
  • проектный институт.

Управление архитектуры определяет тип и категорию дома, в котором планируют проводить работы. На практике чаще разрешают проведение таких работ в кирпичных или монолитных домах. Структура панельных домов редко позволяет проводить их безопасно. Обращаться в проектный институт следует уже после получения разрешения от управления архитектуры. Это учреждение способно выдать заключение о коммуникациях и возможности их нарушения в случае проведения перепланировки по предложенному проекту.

Также в проектном институте определяют, соответствует ли строительным нормам помещение, которое будет получено в результате перепланировки. БТИ изготавливает новый технический паспорт на помещение и присваивает ему кадастровый идентификатор. Процедура является более сложной в связи с тем, что в результате проведения ремонтных работ получается новый объект недвижимости, отличный от предыдущих его составляющих.

Зачастую объединение квартир происходит с захватом части территории лестничной клетки. Для того чтобы все было проведено в соответствии с законом, и во избежание судебных тяжб с соседями перед проведением перепланировки рекомендуется получить их письменное согласие. Закон не устанавливает конкретной нормы части соседей, которые должны дать свое согласие на объединение квартир. Однако собственник недвижимости должен быть готов к тому, что любой из не давших согласие соседей может позже обратиться в суд с иском.

После получения всех согласований БТИ оформляет новый технический паспорт на квартиру, а старые техпаспорта квартир с этого момента считаются недействительными.

Незаконная перепланировка квартиры

В связи с некоторой громоздкостью процедуры оформления перепланировки многие граждане решают проводить такие ремонтные работы без получения специального разрешения. Однако такие опрометчивые действия ведут к негативным последствиям.

Ответственность за несогласованную перепланировку зависит напрямую от ее масштабов. Наиболее серьезная ответственность установлена за перепланировку, в процессе которой были затронуты несущие стены или другие несущие конструкции. В соответствии с положениями Постановления Правительства Москвы № 508 (п.2) перепланировка помещений с затрагиванием несущих стен может привести к образованию трещин и снижает безопасность для жильцов дома.

Ответственность за незаконную перепланировку установлена ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации. Размер штрафных санкций за проведение планировочных работ без согласования может варьироваться в зависимости от законодательства субъекта Федерации. В Москве размер штрафа составляет 2 000 – 2 500 рублей. Для юридических лиц штраф более внушительный – от 300 до 350 тысяч рублей.

Кроме уплаты штрафа, собственнику недвижимости придется возвращать ее в исходное положение. То есть если, к примеру, была снесена стена, то ее придется отстроить заново. Если же собственник отказывается устранить нарушение, санкция еще более сурова – такая недвижимость может быть реализована по решению суда на открытых торгах. Естественно, судом решение выносится с учетом всех обстоятельств дела в комплексе, и подобные постановления выносятся не так часто. Однако возможность применения подобной санкции оправдана серьезностью процесса перепланировки и его потенциальной опасностью для граждан.