Как узаконить недвижимость

Многие жители Российской Федерации, в чьем распоряжении находится недвижимость, даже не предполагают, что они не имеют права собственности на эту недвижимость, и что решением суда ее могут снести или изъять в пользу государства. С проблемами регистрации самовольных построек могут столкнуться как физические, так и юридические лица.

Помимо отдельно стоящих зданий под такие санкции также могут попасть пристройки, мансарды, и даже некоторые ремонтные работы, при которых были затронуты несущие конструкции. До недавнего времени контролирующие органы зачастую не обращали внимание даже на отдельно стоящие здания, построенные самовольно, но сегодня, с учетом развития законодательства и роста градостроительства, у государства возникла необходимость жесткого регулирования данного вопроса.

Законодательные нормы

Отношения в области самовольных построек регулируются на основании статьи Гражданского кодекса 222, определяющей критерии, по которым здание может быть отнесено к самовольной постройке, и дает пояснения относительно ответственности за самовольное строительство. В отдельных случаях может также применяться Федеральный закон № 93-Ф3 от 30.03.2006, который дает возможность возводить некоторые постройки без получения разрешительных документов.

К самовольным постройкам относятся:

  • Здания, построенные на земельном участке, который не был предоставлен застройщику в установленном законодательством порядке. То есть в случае, когда застройщик не может подтвердить свое право собственности или аренды данного участка.
  • Постройки на участке, который не предназначен для их возведения. К таким зданиям могут относиться производственные цеха, расположенные в жилом секторе, жилые дома на территории заповедников и прочие.
  • Здания, которые были построены с нарушениями норм градостроительства, СНиПов и иных нормативно-правовых документов.
  • Постройки, признанные потенциально опасными для жизни и здоровья третьих лиц.

Но возвести некоторые здания на своем участке можно и без разрешительных документов, к примеру гараж или вспомогательную постройку (сарай, баня, некапитальное сооружение, типа ларька или навеса). Также на участках, предоставленных владельцу для ведения сельского хозяйства или предпринимательской деятельности можно строить вспомогательные здания без получения разрешительных документов.

Способы легализации самостроя

Независимо от условий, начинать легализацию следует с получения права собственности на земельный участок, на котором имеется постройка. Для этого следует собрать пакет документов и обратиться с заявлением в территориальное управление Росреестра.
Право собственности можно подтвердить договором купли-продажи или постановлением местного органа власти о выделении земельного участка для ведения на нем хозяйственной деятельности. Также право собственности на земельный участок можно подтвердить выпиской из хозяйственной книги или справкой из местной администрации. В данном случае применяется Федеральный закон № 93-Ф3 от 30.03.2006, или как его еще называют «дачная амнистия». Действие данного закона должно было закончиться в 2015 году, однако, его продлили до 2018 года. После сбора необходимых документов следует оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на земельный участок.

Далее следует приступать непосредственно к легализации строения. Чтобы не допустить ошибок и не тратить время и деньги на длительные тяжбы, следует сразу определиться с типом постройки и целью ее дальнейшего использования. Первым делом следует обратить внимание на пригодность земельного участка для данного типа постройки.

Если участок не пригоден для расположения на нем жилого здания, то легализовать его не получится, в таком случае постройку, в случае ее легализации, можно будет использовать в качестве коммерческой недвижимости. Но легализация необходима в любом случае, так как без нее владелец не имеет права использовать такую недвижимость, продавать ее или сдавать в аренду. Определившись с дальнейшей судьбой самостроя, следует предпринять следующие действия:

  • Если здание является индивидуальным жилым строением (ИЖС), то следует получить кадастровый паспорт объекта, собрать пакет документов (заверенную копию паспорта заявителя или доверенность на представителя, квитанцию об уплате государственной пошлины, документ, устанавливающий право на земельный участок). Все эти документы могут быть поданы как лично, так и отправлены в местное управление Росреестра по почте, но в таком случае подписи на документах должны быть заверены у нотариуса. При легализации построек на дачном участке, таких как садовый дом или сарай, необходимо только удостоверить право собственности на земельный участок и предоставить декларацию на постройку.
  • Независимо от типа постройки и цели ее использования, необходимо подтвердить соответствие здания нормам СНиПов и прочих актов. А для производственных, складских, и торговых объектов также необходимо получить документ соответствия нормам пожарной безопасности, справку из службы санитарного контроля и прочих ведомств. Для этого придется обращаться в соответствующие службы с заявлением и проводить экспертизу, по окончании которой будет выдан соответствующий сертификат или проект, которые необходимо приложить к заявлению. В заключениях этих проектов в обязательном порядке должен содержаться пункт, что постройка не угрожает жизни и здоровью третьих лиц.
  • Если постройка эксплуатировалась как ИЖС или хозяйственный объект, то следует предоставить квитанции об оплате коммунальных и прочих услуг. Также, если использование постройки затрагивает других физических или юридических лиц, то необходимо предоставить документы об отсутствии перед ними задолженностей и претензий.

Легализация через суд

Если не удалось собрать полный пакет документов, которые могут удостоверить право на землю или самострой, то в отдельных случаях его можно получить в судебном порядке. К судебным разбирательствам чаще всего прибегают при наследовании или разделе имущества (как земельных участков, так и построек), а также при отсутствии разрешительных документов на возведение здания. В некоторых случаях вероятность выиграть суд достаточно велика, особенно если дело касается случаев, когда возведение построек или передача земли происходила в период действия законодательства, которое впоследствии было изменено.

Помимо таких распространенных случаев, проблемы с легализацией могут возникнуть в следующих ситуациях:

  • Перевод части жилого здания или многоквартирного дома в коммерческую недвижимость. При такой процедуре в первую очередь следует вывести жилую площадь из жилищного фонда, для чего необходимо составить и утвердить проект на будущий объект. Если будущий коммерческий объект будет менять внешний облик здания, то такие работы необходимо также согласовать с местными органами власти. В случае многоквартирного дома, если одна или несколько квартир будут использоваться в коммерческих целях, то работа такого коммерческого объекта не должна нарушать жилищные права граждан, проживающих в данном доме.
  • Случаи, когда владельцем земельного участка является один человек, а владельцем здания – другой. В данном случае лучше всего решить спорные вопросы в порядке договоренности, но если дело дойдет до суда, то постройку могут оставить владельцу земли, тогда он также будет обязан возместить его стоимость владельцу постройки. Решив вопрос между собой, застройщик может взять земельный участок или его часть в аренду, с правом дальнейшего выкупа, что может сделать такое строительство достаточно выгодным делом.

Заниматься легализацией постройки самостоятельно – это достаточно сложный и рискованный процесс, поскольку вариантов может быть масса, а некоторые особенности здания или участка могут стать причиной отказа, после чего процедуру придется повторять, производя постоянно уплату государственной пошлины.

Чтобы этого избежать, лучше всего обратиться за помощью к специалистам, которые смогут грамотно провести первоначальную оценку ситуации, помогут собрать необходимый пакет документов и обеспечат полное сопровождение процесса легализации, в том числе и в плане судебных разбирательств.