Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Различают два вида снижения кадастровой стоимости земельного участка: в судебном и административном порядке.

Общая схема снижения кадастровой стоимости в судебном порядке такова, что для начала нужно определить независимым оценщиком рыночную стоимость земельного участка, потом получить положительное заключения эксперта СРО на отчет независимого оценщика, после подать искового заявления в суд, провести судебную экспертизу (в случае необходимости), и внести сведения в ГКН о рыночной стоимости земельного участка.
Рассмотрим по–порядку. Для начала необходимо определить рыночную стоимость земельного участка на дату установления кадастровой стоимости для него. Для этого обращаются к независимым оценщикам. Независимого оценщика следует выбирать очень тщательно, идеальный вариант — по рекомендациям. Определить рыночную стоимость возможно различными методами, но, как правило, используют сравнительный метод, его оспорить сложнее. Результаты работы оценщика оформляются в форме отчета, который он (в случае заказа) отправляет в свое СРО (Саморегулируемая организация оценщиков).

После прохождения экспертизы СРО отчет независимого оценщика по определению рыночной стоимости можно считать достаточно надежным доказательством в суде. Чтобы его оспорить, нужны будут очень существенные основания.

Дальше составить необходимо исковое заявление о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка и подать его в суд, приложив к нему отчет и положительное экспертное заключение на него.

Отмечу, что размер госпошлины будет исчисляться из стоимости земельного участка, определенного в оценке.

В судебном разбирательстве, как правило, если все сделано правильно, суд на основании представленных доказательств (отчета об установлении рыночной стоимости и положительного заключения эксперта на этот отчет) выносит решение об удовлетворении исковых требований. Но если есть основание не доверять отчету и экспертизе, т.е. будут найдены существенные нарушения (ошибки) в этих документах, или иные основания, суд по собственной инициативе или и по инициативе одной из сторон может назначить судебную экспертизу.
После удовлетворения исковых требований ждем вступления в силу решение суда – 30 календарных дней. Далее вступившее в законную силу решение отправляется с заявлением в учреждение уполномоченное на ведение государственного кадастра недвижимости. На практике вы сами забираете решение суда после вступления в силу, и относите в Росреестр для внесения изменений по вашему заявлению. Хотя суд конечно направляет решения суда в Росреетр самостоятельно, но изменения вносятся окончательно только после вашего заявления.

Следующий способ – административный порядок снижения кадастровой стоимости земельного участка. Здесь собственнику необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки предусмотрен главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ФЗ-135). Так согласно ст. 24.19 ФЗ-135 «Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее — заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: Кадастровый паспорт объекта недвижимости, Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; Отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; Положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

На практике самым оптимальным и действенным вариантом является судебный порядок, хоть и является затратным, но за то имеется большое количество судебной практики, и в вопросе понижения кадастровой стоимости земельного участка будет проще разобраться, имея под рукой судебную практику.

Административный порядок, менее затратный, но сложнее, так как труднее повлиять на решение комиссии.
Кроме того, в каждом регионе России имеются свои особенности снижения стоимости кадастровой стоимости земельного участка, поэтому прежде чем заняться данным вопросом, необходимо изучить особенности регионального законодательства.